很多人问我房价什么时候能回到2021年那个高点。说实话，这事没那么简单，也不是全国所有地方都能回去。我查了不少资料，发现日本、美国、香港这些地方，房子跌了以后，修复时间都挺长的。最快也要十来年，慢的像日本有的地方，快三十年了还没缓过劲来。
日本1991年泡沫破了，全国住宅地价跌了一半，商业地价跌了七成。直到2013年，东京核心区的房价才算真正超过1991年。可其他地方呢？大量小城市到现在都没回到当年高点。美国2007年次贷危机，全国房价平均跌了30%多，重灾区跌超一半。到2017年左右才回到2007年的水平，差不多花了十年。
欧洲那边也差不多。葡萄牙、爱尔兰靠着旅游和低利率，主要城市房价早就创新高了。但意大利呢？经济不行，人口往外跑，很多城市至今还趴在地板上。香港1997年金融危机，房价跌了六成多，到了2017年前后才整体超过1997年高点。你看，就算是香港这么寸土寸金的地方，也花了整整二十年。
所以回头看这些规律，甭管哪个国家，大调整之后想回到原来高点，基本都得十年以上。而且能回去的，永远只是那些人口一直往里进、产业一直往上升的核心区域。那些偏僻地方的老房子，实际购买力可能永远都回不来了。
再说咱们中国。2021年那个高点，其实很特殊。上半年房子卖得特别疯，下半年突然就不行了。那时候光调控政策就出了四百多次，信贷收得紧，土地市场从热转冷。现在这几年下来，一线城市核心区跌得不算狠，但三四线那些人口往外流的地方，跌得挺惨。
咱们也有自己不一样的地方。政府能管的事多，不像美国日本完全靠市场调节。咱们城镇化还没到头，人口还在往大城市跑。这给核心城市的房子留了点儿支撑。但问题是很多家庭已经有房了，三四线的库存压力还不小。这就导致以后房价修复，肯定不可能像以前那样全国一起涨。
我琢磨着，最核心的那几个城市，像北京、上海、深圳的市中心，未来五到十年里，名义价格有可能重新回到2021年高点。因为产业好、人一直在进来、土地又少，修复会快一些。那些中等城市，比如一些二线和强三线，关键看能不能蹭上核心城市的辐射，或者自己有没有特殊本事。修复可能得十来年，而且就算涨了，也可能到不了2021年那么高。
至于那些人口一直减少、没像样产业的小地方，基本就不用想了。就算偶尔涨价，也是通货膨胀撑面子，实际购买力很难回去。每一轮涨起来，都是卖掉换钱的好时机。
最终说白了，2021年那个高点，不是房价的天花板，而是一个分水岭。过了那一年，房子再也不会普涨了。将来能涨的，就是那些最优质的核心资产。对于大多数房子来说，2021年的高点，可能就是未来十年都跨不过去的一道坎。咱们普通人现在最该做的，就是别瞎想，好好研究自己住的那个城市和那条街。
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